房地產抵押典當具體如何操作？

一、房地產抵押典當的概念，什么是房產典當？

房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。房地產屬于不動產，設定房地產抵押權時，需依法辦理抵押登記，登記是房地產抵押的法定環節，是抵押合同生效的前提條件。房地產抵押貸款，俗稱“借樓”或“按揭”,是房地產開發企業融資和普通百姓借資購房的常用形式，以房地產抵押方式保證債權的實現，在現實生活中極為普遍，而抵押登記基于房屋和土地的不可移動性，也具有不可分離的特性，在房地產抵押設定過程中往往存在著諸多法律問題，產生的抵押糾紛也日益增多。

二、房地產抵押典當實際操作中的處理

1、抵押登記的屬地管理原則。《物權法（草案）》第10條“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理”.屬地管理，是我國房地產管理法律、法規規定的一項重要原則。由于房地產的不可移動性，決定了房地產抵押登記的屬地管理，即房地產不能跨區域抵押，也不能跨區域登記。

2、在建工程抵押登記與預購商品房按揭貸款登記的兩難選擇。主要表現在：在建的商品房作為在建工程抵押的，已經預售的部分能否再作為抵押物設定抵押，作為權屬登記機關負有查明事實的責任，困難在于開發商申報的情況難以掌握，很容易形成在建工程與商品房期權重復抵押的局面，大大增加了銀行部門的貸款風險和登記機關的行政責任。

3、私營醫院、學校的房地產能否設定抵押問題。在實際辦理抵押登記時，各地的操作大不相同，有的予以登記；有的認為只要是以醫院、學校的名義登記的房地產，一律按公益房地產不予辦理房地產抵押登記，這對大量的私營醫院、私立學校極為不公，對它們的發展前景影響較大。

4、農民私房能否抵押問題。事實上，隨著城鄉戶籍制度的改革，民工大量進城務工并經商買房，農村已出現了相當數量的空置房屋，造成了農民財產和有限資源的浪費，農民要求辦理私房抵押的呼聲逾來逾高。允許農民私房抵押，同樣面臨一個在操作上的法律難題。目前，我國現行房地產管理法律還沒有把農村集體土地上的房屋納入登記范圍。

5、期房抵押后的銷售問題。因期房抵押，只需提供當事人與開發商簽訂的商品房購房合同、個人的收入證明等到手續，至使許多開發商簽訂大量的虛賣房屋銷售合同，在銀行辦理了期房抵押后，又將已抵押的商品房出售給真正的購房人。待商品房竣工交付使用后，致使真正的購房人長期無法辦理房屋權屬證書。從新聞媒體披露的事實看，情況異常嚴重，應當引起政府有關部門予以高度關注，并從房地產管理法律和政策上給予禁止、堵塞漏洞，不給不法分子或投機商有可乘之機。

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